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更有趣的是,公司似乎并不认可自己房地产开发商的身份:通读公司年报,我们通常在看一家房地产公司时关注的年度、季度乃至月度销售额、销售目标及完成率、土地储备、销售单价等,公司均惜字如金、无一披露。 当然,主要原因或许是公司的物业项目非常有限,只有6个,也就是勉强需要动用两只手来数,其中4个项目仍在开发,2个已经竣工。 从区域划分来看,2个位于海南省,2个位于江苏省,另外两个分别在吉林省和浙江省,6个项目全部位于三四线城市。 根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同评选的《2019中国房地产500强》榜单,风云君找到两组相对重要的数据: 第一、截止2018年末,我国百强房企市场集中度继续提升,年内千亿房企数量达到30家,创历史新高。另外,前10强房企市场份额24.0%,前100强房企市场份额63.5%。 风云君在之前分析各大地产公司业务时说过很多遍,房地产行业的规模是关乎能否存活的第一因素,这是由地产行业的金融属性所决定的。 而这也是各大房企拼了命要做到销售额过千亿的根本原因。说白了,死生之地、存亡之道。越往后,中小型房地产企业连存活都是问题,更别谈发展了。 2016年2月,公司及控股子公司与买方朱嘉允、朱灵人签订合同,出售旗下汽车皮革及家具皮革业务,打包出售的子公司包括:海宁卡森皮革、海宁森德、海宁森美、大丰华盛、海宁家值、无极卡森及海宁卡森汽车。 当然,不仅仅是出售,所谓“扶上马送一程”:这些昔日的子公司摇身一变成了公司的持续关联交易供应商,公司还为它们提供银行融资担保,2016-18各年金额不超过6.8亿元。 已出售业务的规模体量显然巨大,截止出售完成前的2016年(经营期约11个月)收入就达到了11.8亿元,较2015年全年18.3亿元相比下降了36%。 以2015年为例,公司32.4亿元的收入当中,汽车皮革占了13.7亿,家具皮革占了2.8亿,二者合计16.6亿,占当年收入的51%。 从税前利润来看,截止出售完成前的2016财年,已出售业务税前利润1793万元,较2015年全年的2382万元下滑33%(注:基于重述后的数据,可信度较低)。 比如,2016年出售业务在出售前的经营活动现金流已经达到2.2亿元,比2015年全年水平还要多出67%,而且当期资本开支(包含在投资现金流量当中)估计非常有限。